Dugaan Penggelembungan Pajak Tanah di Semarang, Nilai Dasar Naik hingga Tiga Kali Lipat
SEMARANG, JURNALJATENG.id — Dugaan penggelembungan nilai dasar pengenaan pajak tanah mencuat di Kota Semarang. Hal ini terungkap setelah ditemukan selisih signifikan antara nilai transaksi riil dengan nilai yang ditetapkan pemerintah daerah.
Mantan Anggota DPR RI periode 2021–2024, Riyanta, mengungkapkan pembelian tanah senilai Rp500 juta justru dikenakan dasar perhitungan pajak hingga Rp1,6 miliar, atau melonjak lebih dari tiga kali lipat.
Riyanta menjelaskan, kasus tersebut bermula saat dirinya membeli tanah dan bangunan di Jalan Karangbendo No. 69A, Semarang, dengan nilai transaksi yang disepakati sebesar Rp500 juta.
Namun, saat proses pengurusan Akta Jual Beli (AJB) melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), nilai pengenaan pajak justru mengacu pada angka Rp1,6 miliar.
“Nilai riil transaksi saya Rp500 juta, tetapi penetapan pajaknya menggunakan norma Rp1,6 miliar. Ini jelas tidak sesuai dengan prinsip dasar jual beli,” ujar Riyanta, Rabu (8/4/2026).
Menurutnya, dalam hukum perdata yang merujuk pada Pasal 1320 KUHPerdata, keabsahan jual beli didasarkan pada kesepakatan para pihak, termasuk harga yang disetujui.
Karena itu, ia menilai pengenaan pajak seharusnya mengacu pada nilai transaksi sebenarnya.
Ia juga menyoroti prinsip self-assessment dalam sistem perpajakan Indonesia, di mana wajib pajak diberi kepercayaan untuk menghitung dan melaporkan kewajibannya secara jujur.
Namun, praktik di lapangan dinilai menunjukkan adanya penetapan sepihak yang kurang transparan.
“Seharusnya negara mendorong kejujuran wajib pajak, bukan menetapkan angka yang tidak sesuai fakta,” tegasnya.
Riyanta turut mengkritik mekanisme yang mengharuskan wajib pajak bernegosiasi dengan Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) jika merasa keberatan.
Menurutnya, kondisi tersebut berpotensi membuka celah praktik tidak sehat.
“Ini jadi pertanyaan, apakah fungsi pemerintah hanya melayani negosiasi pajak? Bahkan tidak menutup kemungkinan ada praktik ‘jalan belakang’ dalam proses itu,” katanya.
Ia menilai praktik serupa tidak hanya terjadi di Semarang, tetapi juga di berbagai daerah lain.
Salah satu penyebabnya diduga penggunaan Zona Nilai Tanah (ZNT) yang cenderung lebih tinggi dibanding Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
“ZNT seharusnya digunakan untuk kepentingan PNBP di Badan Pertanahan Nasional (BPN), bukan sebagai dasar pengenaan pajak daerah. Namun di lapangan justru sering dipakai,” jelasnya.
Terkait langkah yang ditempuh, Riyanta mengaku telah berkomunikasi dengan PPAT serta mendatangi Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Kota Semarang.
Ia juga mendorong reformasi kebijakan pajak daerah, khususnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), yang dinilai masih terlalu tinggi.
“Kalau berpihak kepada rakyat, tarif BPHTB seharusnya bisa ditekan menjadi 1 persen, bahkan setengah persen. Untuk masyarakat miskin, seharusnya bisa digratiskan,” ujarnya.
Selain itu, ia menyoroti pengelolaan pajak daerah lain seperti pajak kendaraan bermotor yang dinilai belum sepenuhnya kembali ke masyarakat, terutama untuk pembangunan infrastruktur jalan.
“Pajak kendaraan bermotor dan bea balik nama jumlahnya triliunan, tetapi alokasi untuk perbaikan jalan sangat kecil,” tegasnya.
Ia pun mengajak masyarakat, khususnya generasi muda di Jawa Tengah, untuk ikut mengawal transparansi dan akuntabilitas pengelolaan pajak.
“Perlu ada gerakan bersama untuk meluruskan praktik yang tidak sesuai. Pajak harus kembali ke rakyat sesuai peruntukannya,” pungkasnya.
Sementara itu, Kepala Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Kota Semarang, Diah Supartiningtias, saat dikonfirmasi belum memberikan penjelasan rinci dan menyatakan akan menjadwalkan pertemuan.